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租房和买房,没人告诉你30年后的区别

发布日期:2019-05-15浏览次数:11

1、房租上涨,现在便宜未来不一定便宜

2、房价上涨,未来房价相对租金并不贵

3、通货膨胀,钱不值钱,房子抵抗通胀

一、租房划算是个伪命题

1、70年后租金33万一个月

这几年房租快速上涨,根据统计北上广深一线城市的租金增长率大概每年6%。北京现在一套房子的租金都在六七千以上。放在几年前也就两三千的水平。如果以现在6000的租金来计算,我们看一下下表租金增长情况:

开始几年,长个300、500的没感觉。第三十年也才3万,觉得还可以接受,毕竟过了30年,收入也增长不少。但是,再30年以后看看就恐怖了,二三十万的月租金,看起来是个天文数字。

现代人的寿命普遍增长,随着医疗条件的进步,我们这代人90岁以上是常态。如果你60岁退休,没有了主要经济来源,而你现在不买房,那你90岁的时候租房也是租不起,怕是露宿街头。

有人说,每年的6%的增长怕是不存在。那我们看一下八九十年代的租金,那时候北京的房租稍好一些的房子在20-100元,过来三四十年,我们看一下2018年的租金是6000,我们按照100块钱计算80年代的租金,则增长了60倍。如果按照这个计算那么三十年后的月租金就得是36万,比每年增长6%更为恐怖。

可能乍一看你会无法接受,但是80年代的人也无法想想今天租一套房会要1万啊!那时候的万元户可是风光无限啊!哪里出了万元户都是新鲜事。按照购买力,当年的万元户相当于如此的一两百万,你会想象得到你今天会花100万一个月去租房么?

经过分析,你还会觉得租房便宜么?

2、租售比是个伪命题

总有人说租房比买房划算,租售比差距巨大,现在租房更为合适。以北京、上海的房租和房价来看租售比,北京二手房均价6万,100平米的房子约600万,每月租金约8000元,62年才能赚回房价。有人说将600万放在银行定存或者理财,年化收益达到6%,那岂不是跟房租相抵消?

年轻人太年轻。价值600万的房子,其实是用200万撬动的,三成首付嘛!你200万,6%年化收益,我们看一下70年后有多少钱。为了直观表现,同时加入一下万元户同样按照6%的年化收益进行统计。

200万的本金不考虑之处的情况下,有1.18亿,万元户到70年的本金+收益是59万。这么一看1.18亿是个天文数字啊。很多人看还是存钱划算。但是!!!这是没有支出!如果我们把这个利息拿出来交房租,会有什么情况呢?

从第1年开始到第15年还是保持增长的,但是从15年以后本金和利息开始减少,大概第23年开始跌破200万的本金,从此以后开始吃本金。也就是说200万的本金不买房只能过23年靠利息交房租的日子!1.18亿只是一个神话!

再看万元户的利息收益,你想想到几年,80年代存一万只能得到6万!想想那时候的购买力相当于一两百万,如今只值6万。

3、6%的租金增长率一直能保持么?

有人说你以上的推测全部是基于6%的租金增长率来计算的,如果这个不成立,那你的逻辑推理完全错误!

能想到这层的都是聪明人!

我们不从国内看,我们来看国外,从战后的这70年发展经验来看,发达国家的房租增速也都在5-6%。

4、为什么房租会上涨?

主要有两个原因:

第一个:供求关系决定

从经济学的角度看,如果一种商品需求很旺盛,它的价格必然上涨。大城市化的进程是全世界的趋势,租房成为了刚性需求。房子是效率,是时间的成本。好的地方的房子就那些,区位好的房子可供租赁的房源是有限的,供应也是有限的,既然供应有限价格肯定会上涨。

第二个:恩格尔系数定律

根据发达国际的经验,随着生活水平的提升,生产力的发展,恩格尔系数下降,生活必然需求下降。也就说花在吃喝穿上的基本需求你会越来越小,精神消费、居住、娱乐会越来越多,你想想你90年代大部分钱月工资都花在了吃穿用度上了吧,如今收入增长,大头不再是这些了吧?房租的支出会上涨。

5、为什么买房划算

花了200万买了600万的房子,贷款400万,利息按照目前的基准利率4.9计算,30年还了利息364万,加上本金400万则是764万。而你租房呢?30年花了569万。人家30年换完了得了一套房,而你一无所有!未来还有无尽的房租等着你,怕不怕?

人家目前600万的房子,30年后少说也是两三千万的价值了。要是按照这20年来各城市10倍的涨幅,那就是6000万的价值,这可就是净资产。

更可怕的是,30年后你要付每个月3万的房租,50年后要付10万/月房子,70年后要付33万/月的房租,一年就是400万的房租!而别人当初买的时候,才600万。有些喷子说,房子只有70年产权!他们不知道的是现在70年的住宅到期,自动续约,所以70年房子还可以接着住!

6、买房是抗通胀的最好手段

前面万元户的案例告诉我们,钱实在不断贬值的。通货膨胀一直存在,我国的通货膨胀率大概在3%,也就是你每年的收益大于3%才能保本。从1979年到2009年,中国的GDP增长了93.41倍,但从1985年到2010年,中国的广义货币供应量却增长了814倍。央行网站公布的数据显示,人民币广义货币供应量1990年为1.53万亿元,2018年6月为177万亿元。大概是1990年的115倍。从我们身边的物价来看,包子30年前大概1-3毛,如今2-3块,大概涨了20-30倍;30年前的猪大概1块钱,如今平均13到15左右,上涨了约13倍,那时候理发1块钱左右,如今都30了,上涨了30倍。

国际上来通货膨胀也是存在的,从上世纪50年代以后,大概物价上涨了20倍。

作为一个普通吃瓜群众,你不可能囤积大米、矿物等作为保值手段。因为他们不易储存,买房是大宗耐用商品,成为了大众选择,跑赢了通胀。

  

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