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10年后,几十层高楼会变成“穷人房”?老教授直指三大“弊端”

发布日期:2019-08-14浏览次数:144

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以前我们讨论房子,想要居住舒适度的,可以考虑平房、多层,公摊面积少,住户也少,甚至可以回老家盖房子,农家大院里的生活相当惬意,想要采光好的,可以考虑小高层,十几层的楼房没那么高的密度,也不必天天挤电梯。

现在要买房,似乎只有一个选择:高层住宅。

放眼望去,除了洋房、联排、独栋这些高端住房外,如今的楼市,“清一色”充斥着几十层的高楼,饭后散步,只能在家楼下走走,几分钟遛完,健身场地太少,只有几个运动器械可以摆弄,小区游玩场地太少,孩子放学了只能待在家里。

尤其是在寸土寸金的一二线城市,举目望去,一片“水泥森林”的既视感。

数据显示,截止2017年,中国已拥有8层以上、超过24米的高层建筑34.7万栋,其中高层住宅23.5万栋,均为世界之最。

早在2000年时,上海新建住宅中符合这一标准的已占了53%,2004年,北京高层住宅的比例也已经占到住宅总数的63%。

西部新一线城市重庆,一度拥有全国第三的高层建筑数量和第一的密度,同属热点城市的南京,早在2011年,已有高层建筑4978栋,其中2300栋为住宅。

然而,盖的高层越多,冒出来的问题越棘手,比如楼房外立面和水电线路老化、电梯维护保养成本高,住户密集导致拥挤不堪,到现在也没出现完美的解决方案。

照这样的形势发展下去,几十层的高楼住宅,会不会变成“穷人房”?针对这个问题,近日东北财经大学经济研究中心主任,老教授周天勇直指三大“弊端”。

第一,长期来看,高层住宅的价值会逐渐被“稀释”。

周天勇认为,土地是稀缺和不可再生,土地的价值在不断地升值,而几十层高的住宅,其土地的相对面积越高越小,住宅本身水泥钢筋玻璃不值钱。

特别是未来由于人口老龄化,子女继承越来越多前一两代人的住宅,房地产税开征,供给大于需求,高层住宅楼的价格甚至会跌成“白菜价”。

第二,高层适合做商业,但不适合做住宅。

专家指出,世界上绝大多数国家和地区,几十层和上百层高的楼一般都是企业总部、金融和商业大楼,几十层的住宅楼很罕见,国际上看,住宅以中低层、联排、双拼和一户建庭院为主。

也就是说,我们看到的参天高楼,做大型企业的总部,做写字楼,做商住房和公寓都没问题,但是,作为住宅而言,不应占据主导地位,往高层住房里涌入的人口越多,随着时间推移,变成“穷人房”的概率越大。

第三,高楼不接“地气”。

从微商业、微社区、微创业、微就业、微社交、绿化相对占有率的角度来看,比低层差得多,尤其是当人们习惯于“鸽子笼”式的住房之后,社交机会被割裂,单身、丁克出现的概率也大大提高,吃饭靠外卖,买东西靠网购,聊天靠网络,外出工作、游玩的时间越来越少,独处的时间变得更长,这些特点,似乎都和“穷”字有关。

事实上,专家归纳出的这三大“痛点”,也是很多人的担忧。

更有观点认为,未来随着收入的提升,新建的房子越来越多,人们会逐步外迁,去城郊的低容积率、宽敞的小高层、多层、平房、洋房甚至独栋中居住。

因为小城市的人口是呈现常年减少的“存量”状态的,所以就注定了高层楼房和“老破小”中的居民“层次”下降,变成“穷人房”。

不过,笔者认为,单纯的以高层住宅来判断未来的“富”或“穷”,未免太武断,原因有以下两点。

第一,城市之间的分化,决定了高层住宅的价值不同。

在人口日益密集的北上广和省会城市,高层住宅是不得已的选择,也是商业、科教文卫资源发达的“法宝”,假如没有这么多的高层住宅集聚,一个城市的在建规模,就不可能产生了爆发性的发展进度。

反过来说也是一样,当大城市的人口流入非常强劲,十年时间,中心城区的购房置业需求会越来越大,即便高层住宅有这样那样的缺陷,照样不缺买家,这种情况下,非但不会变成“穷人房”,反而因为地段的原因,保值属性会一直强化。

第二,未来十年的房地产模式会不会变化。

为什么高层住宅越来越多?一个很重要的原因是房企盖房速度太快,即我们平时所说的“高周转”策略。

原来盖多层和小高层,需要长时间的打磨,产品周期需要反复试验才能磨合完美,如今,哪里还有开发商具备这样的耐心?盖房的时间越来越短,从拿地到施工都是模块化、标准化流程,这样的模式,决定了高层住宅越来越多。

假如未来十年时间,房企的扩张进度变慢,预售制和公摊面积逐步取消,房产税、空置税也同步推进,那么高层的开发便不会像过去这些年那样激进,楼市也会随之回归理性。

还好,从今年的形势来看,农地入市、住房租赁城市试点不断扩大、房产持有成本提高、土地市场溢价率持续走低,尤其是调控频率加快,各个城市如同“挤牙膏”一般加大了限售、限购和限贷的力度,随着长效机制的逐步建立,10年后,高层住宅依然会变得“保值”。

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